【コラム】資金調達から、出口戦略、税務面対策まで

「利回り」という観点だけで、
投資物件を決定している方は今は少ないと思いますが、
10年前ではこの数字のみで購入する方が
とても多かったのは事実です。

不動産投資をする際は表面利回りと実質利回りが気になるポイントなのは
間違いありません。しかし、
現在の市況では、「金利」「節税幅」「出口戦略」を
考えた上での生涯的なキャッシュフローを考え、
組み立てをする必要があります。


キャッシュフローのゆとりが不動産投資の安定につながると言っても過言ではありません。イメージを見てみますと、物件価格1億円、表面利回り8%の物件があったとして、


銀行から金利5%、25年返済のフルローンで購入した場合のキャッシュフローは・・・①
(前提条件:賃貸収入とローン支払以外は考慮しない)
賃貸収入 800万円 - ローン支払 702万円 = 98万円のプラス (年間)

同じく銀行から金利2%、25年返済のフルローンで購入した場合のキャッシュフローは・・・②
賃貸収入 800万円 - ローン支払 509万円 = 291万円のプラス (年間)

仮に、空室リスクが20%とすると、

①の場合
賃貸収入 640万円 - ローン支払 702万円 = 62万円のマイナス

②の場合
賃貸収入 640万円 - ローン支払 509万円 = 131万円のプラス

例えばですが、②の場合で、表面利回りが6%として、空室リスクが10%とすると、

賃貸収入 540万円 ローン支払 509万円 = 31万円のプラス

このように、表面利回りが高かったとしても、調達金利が高かったり、空室リスクが高かったりするとキャッシュフローがマイナスとなり、安定した不動産投資が難しくなります。

また、出口の取り方が明確でない物件、土地値での売却でも利益を生めない物件は怖いですね。
入口の金額がお買い得でも、出口がとれない物件ですと負債として抱え続けることになる可能性もございます。

逆に、建物価値がほぼ0の物件でも、土地としてのポテンシャルがあれば将来、多額の収益をもたらしてくれますし、
建物価値がないからこそ、節税効果を大きくできる方法もございます。


不動産投資を始める際には、いかに調達金利を低く抑え、しっかりとランニングコストを把握することはもちろんのこと、投資目的、中長期計画、入口出口戦略と合わせて、キャッシュフローの確認をしっかりと行う必要があります。
また節税効果も考え、税務面も知識を得ておくことが必要です。


TOKYO大家'Sでは、資金計画のお手伝い、不動産投資の考え方、物件の選び方などの情報提供を個別相談やセミナーで行っております。
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