【コラム】賃貸併用住宅は儲かる?よくある失敗例とは

賃貸併用住宅は、普通の投資物件を購入する際にはないメリットがいくつもあります。そのため、「賃貸併用住宅は儲かる」という話を聞いたことがある人も多いでしょう。

確かにメリットがあるのは事実ですが、失敗がないわけではありません。賃貸併用住宅に存在するさまざまなメリットと共に失敗例を説明します。


【住宅ローンで建てられる?賃貸併用住宅のメリットいろいろ】
まず、賃貸併用住宅のメリットとして一般的に挙げられる4点を説明します。


■住宅ローンを使って家を建てることができる
アパートを建てた場合、アパートローンなどが適用されることになります。
アパートローンなどは、住宅ローンより金利が高くなるのが一般的です。
利率はアパートローンの種類によって違いますが、一般的に2%~4%です。
低金利となっている住宅ローンの場合は、それより1%~3%低い利率で借りることができます。住宅ローンの中には1%以下の低金利さえあるほどです。その差額の分だけローンの支払いの負担を軽くできることがメリットと言えます。


■相続税対策になる
賃貸住宅は一般的な住宅より相続税評価額が低くなるように設定されているため、相続税対策になるのもメリットの1つです。


■固定資産税を下げることができる
賃貸併用住宅などの敷地は、住宅用地として固定資産税の減税措置が取られます。


■自主管理がしやすい
賃貸併用住宅は、自分が住む居住スペースと入居者が住む賃貸スペースが共存しているため、大家である家主が自分で管理しやすいのです。

そのため、管理会社への委託費がかからないというメリットがあります。

【賃貸併用住宅を成功させるために知っておくべき代表的な失敗例】

賃貸併用住宅は、オーナーの居住スペースと賃貸スペースが共存する特殊な物件です。その特徴をよく理解していないと失敗することもあり得ます。

8つの代表的な失敗例から教訓を学び取り、賃貸併用住宅を成功に近づけましょう。

■建築費が高くついてしまう場合がある
賃貸併用住宅は、各部屋にキッチンやユニットバスなどの設備が必要となるため、一般住宅に比べて建築費が高くなります。

アパートなどなら客観的に計算できるかもしれません。

ですが、自分も住む建物という側面もあるため、費用を掛け過ぎてしまうというケースがあります。


■借入金額が多くなってしまう場合がある
賃貸併用住宅は多くの場合、一般住宅の2倍ほどの規模で建てます。

そのため、一般住宅よりも借入金額が多くなります。収益性とのバランスを考えて借入金額を決定しなければなりません。


■原状回復を視野に入れていなかったことによる失敗
これは入居者の入れ換えで原状回復があることを計画に入れていなかった場合に起こる失敗です。

一般的に、入居者が普通に生活しているうちにできた汚れや傷みの修繕費用は、家賃に含まれていると考えられています。

そのため、入居者の入れ換えがあった際、それらの費用は貸主が支払うことになります。

修繕費を計画的に準備しておくことが大切です。

無論、経年変化などではなく、故意に落書きがしてあったり、汚れを放置したせいで染みになったりした場合は別です。その場合の修繕費用は、借主の負担となります。


■入居者トラブルによる失敗
4つ目は、入居者トラブルが起こった場合です。

管理会社を使っていれば問題ないと考える人もいるかもしれません。

しかし、管理会社に入居者の対応を任せていても、オーナーに直接クレームが来るケースもあります。

賃貸併用住宅は、入居者のすぐ近くにオーナーが住んでいます。

そのため、クレームや要望を管理会社に連絡しないで、オーナーに言う人もいるのです。

オーナーと入居者の出入り口を別にしておくと、直接要望を言われる機会は減るでしょう。



■売却が難しい場合がある
賃貸併用住宅は、普通の戸建てや1棟アパートなどよりも買い手がつきにくいのです。
オーナー用の部屋は、オーナーの好みに合わせた間取りになっています。
他の賃貸スペースと違うため、家賃の設定が難しいのです。
そのため、投資家層から購入されにくい傾向があります。


■空室がでた場合のローン負担
6つ目は、空室になったときにローン負担が増えることを見落としていた場合です。満室のときだけでなく、空室になったときも考えてローンを組むことが大切です。


■プライバシーの確保を視野に入れていなかった場合
7つ目は、プライバシーが確保できないことに気づいた場合です。
初めからオーナーと入居者の距離が近いことを理解していれば問題ありません。
しかし、同じ建物に住むという状況をきちんと想像できていないと失敗に繋がる可能性があります。


■保険の未加入による失敗
最後に、十分な保険の加入をしなかった場合の失敗です。
賃貸併用住宅のオーナーと入居者では、加入したほうがいい保険が違ってきます。


【建築前の段階からきちんと備えることが大切】
失敗を防ぐためには建築前の段階からきちんと計画を立てることが大切です。

まず、資金的に余裕のある状況でスタートさせることが大切です。
賃貸併用住宅は一般住宅を建てるより、さまざまな面で費用がかかります。それらを十分に支払える資金を用意しましょう。

次に入居者とほどよい距離を保てる家づくりにします。賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近いですが、それを家づくりである程度緩和できます。

そして、事業として行っていることを忘れてはいけません。
賃貸併用住宅はオーナーの自宅であるだけではなく、事業でもあるのです。
自分が住みたい家ではなく、賃貸需要のある部屋作りを心がけることが大切です。


【メリットが多い賃貸併用住宅】
賃貸併用住宅には、住宅ローンで建てられるなど、他の投資物件にはないメリットがいくつもあります。
賃貸併用住宅をより一層成功させるために、代表的な失敗例から教訓を学んでおくと良いと思います。
そして、建築前の段階からきちんと準備することが大切です。



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