NEW!【コラム】サラリーマンでもできる「不動産投資」とは!?

一昔前までは不動産投資というと、いわゆるお金持ちや地主のすることという
イメージが強く、サラリーマンがするというイメージはありませんでした。

しかし、最近では年収400~500万円前後の一般的なサラリーマンでも不動産投資をする人が増えており、
昨今のマイナス金利政策なども相まって、ちょっとした不動産投資ブームが起きていますね。

不動産投資から得られる利益は、主に次の2つです。

1:インカムゲイン
賃貸物件を他人に貸した時に得られる「家賃収入」などの運用益のことを指します。
資産を保有したまま現金収入が得られる点が特長です。

2:キャピタルゲイン
賃貸物件を売却した時に得られる「売買差益」です。
簡単にいえば、買った時よりも高く売ればキャピタルゲインが出ます。


不動産投資は主にこの2つの収益によって成り立っています。

また、「利回り」という言葉はご存知でしょうか。
不動産投資をする上で、この利回りはとても重要です。
例えば、AとBという2つのマンションがあるとします。
あなたならどちらのマンションに投資しますか?

マンションA:価格2,000万円  年間家賃収入:100万円
マンションB:価格3,000万円  年間家賃収入:180万円

価格だけで見ればAの方が安いですが、
そこから生み出される収益を見ると、Bの方が多くなります。

では果たしてどちらの物件の方が、より儲かるのでしょうか。


これを知る方法が「利回り」です。
不動産投資における利回りとは、年間収入に対する不動産価格の割合のことをいいます。

マンションA:100万円÷2,000万円×100=利回り0.5%
マンションB:180万円÷3,000万円×100=利回り0.6%

このように、利回りで見るとBの方が物件価格に対する収益率が良いということがわかるのです。
この利回りが物件を購入する決め手となります。


投資用マンションは、自己使用目的で購入するようなマンションとは違い、
投資用マンションを専門に扱っている不動産会社で購入するのが一般的です。
家賃収入が開始するまでの、基本的な流れは以下の通りです。

ステップ1:投資用マンションの検索サイト等で利回りの良い物件を探す
ステップ2:その不動産会社に問合せをする
ステップ3:物件の現地を確認する
ステップ4:買付け申込を入れる
ステップ5:売買契約を結ぶ
ステップ6:融資の申込をする
ステップ7:決済、引き渡し
ステップ8:家賃収入がスタート


この流れの中でポイントとなるのは、ステップ6の融資についてです。
サラリーマン投資家の多くは、現金で数千万円保有していることはまずないため、
金融機関から融資を受けて不動産投資をします。
ということは、その借りたお金には当然「利息」がつくこととなります。

例えば、利回り6%の物件を購入したとしても、借入金利が4%だとすると、
手元に残る実質的な利回りは2%程度しかないことになります(これをイールドギャップといいます)。

反対に、利回りが5%でも借入金利が2%であれば、こちらの方が実質的な利回りは有利ということになります。

このように不動産投資で借りるお金の金利は、利回りと同じくらい重要なのです。


また、不動産投資はマイホームの購入とは違い、
低金利の「住宅ローン」は使えないため、必然的にそれよりも金利が高くなります。
不動産投資向けローンはマイナス金利の導入以降、都市銀行・地方銀行をはじめ積極的に貸し出しを行っていますので、まさに始めるなら今がチャンスといえるでしょう。

このように、不動産投資は融資を利用することで、サラリーマンでも気軽に始められる世の中となりました。
ただ、不動産投資は株式投資とは違い、投資であると同時に、
「不動産賃貸経営」という一つの「事業」を営むことでもあるため、
収入や支出を自分自身で帳簿をつけてきちんと管理する経営能力が必要です。

また、不動産投資は家賃によってローンを返済するのが前提のため、
万が一空室期間が長引くと返済が苦しくなるというデメリットもあります。
そのため、資金計画についてはある程度余裕を持たせるようにしましょう。

まずはセミナーなどに参加をして、基本的な知識を身につけることから始めると良いでしょう。

TOKYO大家'Sでは、不動産投資の考え方、物件の選び方などの情報提供を
個別相談やセミナーを通じて行っております。
少しでも気になることがございましたらお気軽にお声掛けください。




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