【コラム】位置指定道路の注意点③【突き当たりの敷地について】


位置指定道路の形状は、多くが通り抜けのできない形状です。

元々の一宅地が、2面以上の接道状況でないことが理由としては
多いと思います。

そうすると、必然的に突き当たりの敷地が出来上がります。


建築基準法は昭和25年に施行され、位置指定道路も
この頃から指定されたものがあります。

そして、年数や資料が古い程、指定された道路位置と
現況の道路形状部分がズレている確率が高くなります。


その確認方法は、『位置指定図』が役所などに保管されてる
図面を取得します。

位置指定図には申請された道路の幅が何メートルか、
延長(長さ)が何メートルか、隅切りは何メートルか、
どの位置に境界ポイントが打ってあるかなどが書かれています。


それを現地で確認します。

・図面にある境界ポイントは現地に存在しているか?
・そのポイント間の長さは図面通りか?
・幅員、延長(長さ) 、隅切りの長さも図面通りか?

などの確認です。


下の画像は、過去に調査をした物件の
『道路位置指定図』とその現地写真です。



位置指定道路でよくある、『図面と現地のズレ』には、

『突き当たりの本地まで、位置指定道路が届いてない』

というパターンがあります。


それが、先程の画像の物件です。




図面では、延長35メートルの長さですが、
現地を測量する、本地まで35m70㎝あります。


現地を見たところでは、道路形状部分に本地とおもわれる敷地が
接しているように見えますが、ここまでが道路ですと指定された部分、
つまり、建築基準法第42条1項5号で決めた道路範囲は、
本地の70㎝手前までしかないということです。


この場合、法律(建築基準法)では未接道という扱いになり、
未接道の敷地には建物が建築できません。

気付かずに購入していれば、『建築不可の土地』を
買ってしまうというトラブルになります。

また、投資物件の場合はほとんどが中古となります。
このような事態が発覚するのは、建替えを検討したときや
周辺の住宅が道路調査した際に気付くことが多く、
そのときには売主や仲介業者が既に倒産している、
または瑕疵担保責任等の期間を経過してしまっているなど、
責任の追及が困難となる事態も考えられます。


位置指定道路の突き当たり物件には、このような
『建築基準法上の道路が届いていない』=『家が建てられない』
という注意点がありますので、確認が大切になります。




次回は、実際にあった未接道・建築不可の物件に学ぶ、
位置指定道路の注意点パート②です。

位置指定道に関する注意点は、30年3月の更新予定となりますが、
個別での相談等は随時お受けしておりますので、気になることが
ございましたら、お気軽にお問い合わせください。



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