【コラム】不動産投資の確定申告について


サラリーマンや公務員などの給与所得者であっても、
給与以外の所得が年間で20万円を超えると確定申告をする必要があります。
今回は、不動産投資における「確定申告」に必要な知識をおさらいしていきましょう。


【確定申告の「白色申告」と「青色申告」】
確定申告には一般的な「白色申告」と、事業規模である「青色申告」があります。
不動産投資を分譲マンションや戸建から始めると、確定申告は白色申告からとなります。
不動産での賃貸収入が発生すると確定申告をすることになり、
「不動産賃貸用の収支内訳書」という書類に家賃収入から経費まで記入することになります。


【不動産投資における「収入」と「経費」について】
不動産賃貸業においては、賃貸料や権利金、名義書換料や更新料などが収入となります。
経費としては、固定資産税や不動産取得税などの租税公課を全額経費として計上できます。
さらに、不動産賃貸業として使用している車両の税金も租税公課として計上できるようです。
その他、不動産投資物件に対する火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険なども経費として参入できます。
ただし、気を付けなければいけないのは、複数年分を一括で支払った場合には初年度のみの経費となります。
次年度以降は保険料の支払いがないため、経費計上はできませんので覚えておきましょう。


【確定申告のポイントとなる修繕費とは?】
不動産投資をしていく上で必ずかかる費用として、「修繕費」があります。
退去後の室内清掃からクロスや床の張替え、設備の補修や交換、細かい修繕など様々なものがあります。
不動産投資で失敗しやすいのは、この修繕費がかかり過ぎた場合です。
賃貸管理を委託している場合には、退去後の原状回復リフォームは賃貸管理会社が手配することになります。
賃貸管理会社がリフォームを手配すると、リフォーム会社からの紹介料などの中間マージンが入るため、
大家さんが自分で修繕手配をするより金額が高くなることになります。
クロスの張替えや畳の表替えなどの修繕費は経費計上できるから問題ないと考えてしまうこともありますが、
少しでも経費を安くする工夫をしていかないと、手元にほとんど資金が残らなくなってしまうことになります。
修繕費は不動産賃貸業を継続していくうえで必要経費と捉え、その管理を適切に行なっていくことが重要です。

その他、交通費や新聞図書費、通信費なども必要経費とみなします。
電車代や車のガソリン代や高速代など、領収書は全て保管しておくようにしましょう。
また、領収書が難しいようであれば、手帳などに日付や金額、目的地などをしっかり記入しておくようにしましょう。
新聞図書費は不動産投資に関しての書籍など購入した費用で、通信費は不動産投資に関わる連絡で生じる電話代などです。
不動産投資専用の携帯電話があれば一番ですが、一般的には個人の携帯電話を使っていることが多いため、不動産投資で使用した割合を経費として計上しましょう。


【不動産投資の「経費」にならないものとは?】
当然ですが、自宅用の修繕費や火災保険や地震保険などは経費として認められません。
また、不動産投資物件を売却した際の仲介手数料も不動産賃貸業としての経費にはなりません。
賃貸募集としての広告料や仲介手数料は経費になりますが、
不動産売却での仲介手数料は不動産の譲渡所得に対する経費となるため、不動産所得としての経費にはなりません。
不動産を売却する際にかかる測量費用や建物の取り壊し費用、また立ち退き費用などは不動産譲渡所得での経費です。
このように、不動産所得と不動産譲渡所得は違う所得という扱いのため注意が必要です。
確定申告で不明な点は、必ず税務署に問い合わせするようにしましょう。


不動産投資を始めると、翌年の2月から3月の確定申告をすることになります。
所得が20万円を超えなければ確定申告をしなくても問題はないとされますが、
不動産所得の赤字分を確定申告することで、給与所得者であれば勤務先で源泉徴収されている所得税の還付が受けられます。
不動産投資の売上である家賃収入と様々な経費を、しっかり記録して正しい確定申告をしましょう。


TOKYO大家'Sでは、売却のご相談、資金計画のお手伝い、物件の選び方だけでなく、
確定申告などに関するアドバイスも行っております。
少しでも気になることがございましたら、お気軽にお声掛けください。



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