NEW!【コラム】東京都の賃貸需要ー核家族が進み、コンパクトマンションが人気ー

東京23区は毎年増加傾向にあります。転入超過が進む背景には、私たちを取り巻く生活環境の変化が起因だと言われております。現代のライフスタイルは多様化の一途をたどっており、それによって東京の賃貸需要も拡大傾向にあります。
ライフスタイルの変化により核家族化が進んでいるため、そのニーズを満たすコンパクトマンションの人気が現在では高まっている様です。


具体的なライフスタイルの変化として・・・・・


■持ち家志向の低下
■高度外国人人材・留学生の増加
■晩婚化・未婚化
などが挙げられます。

これが、単身世帯の増加を招く要因になっている為、コンパクトマンションのニーズが高まっていると言えます。
これらの理由を一つずつ紐解いて、23区の賃貸ニーズの拡大を確認していきましょう。


近年目立つ「持ち家志向」の低下
■持ち家志向の低下

「持ち家か? 賃貸か?」衣食住の「住」に関わる永遠のテーマと言えるかもしれません。以前であれば、持ち家を選択する人の割合が多かったのでしょうが、近年では持ち家志向の低下が目立っています。

理由は、大きく2つと言われています。1つ目は、近年話題にあがっている空家問題です。近年空家に関するニュースが多数報道されているなか、自宅の資産価値に疑問を抱いている人も増えています。わざわざローンを組んで購入しても、将来の資産価値が維持できないのであれば、現役時代は便利な都心に賃貸で住み、老後は住み心地の良い地方に住むというライフスタイルを選択する人が増えてきました。


2つ目は、お子さんがいない世帯の増加です。子どもが増えなければ、広い家を購入する動機もなく、そのまま利便性の高い都心に賃貸で住むケースが増えています。ライフスタイルが多様化するなか、家を持つことがステータスではなく、利便性の高い地域に住むことがステータスと言えるため、持ち家志向は低下している様です。

今後も自分のライフスタイルや年代に合わせて、住まいを変えるということがスタンダードになってくると言われていますので、そういった思考の人が賃貸に住むこと、が特徴の1つです。



外国人人材の受け入れを重視する政府
■高度外国人人材・留学生の増加

日本で働く外国人労働者の数が4年連続で増え、100万人を超えたという報道がされました。アジアを中心に留学生、高度人材などが順調に増え、日本企業に勤務しているということです。政府は労働者の確保に加え、先進技術などに取り組むために外国人人材の受け入れを重視しており、今後もさらなる拡大を目指しています。

その結果、在留外国人数は200万人を超え、日本に住む外国人は増加傾向です。このような、優秀な外国人労働者を受け入れる場所が都心から整備されている事もあり、そもそも地方から仕事を求め若者が流入してくることの他に、都心への人の流れは、年々増えるとの事です。
生涯未婚率は過去最高に
■晩婚化・未婚化
50歳まで一度も結婚をしたことがない人の割合を示す「生涯未婚率」について、国勢調査の結果、男性で約24%、女性で約15% にのぼったことがわかりました過去の結果と比べて急上昇し過去最高を更新、男性のおよそ4人に1人、女性のおよそ7人に1人が生涯未婚で、「結婚離れ」は急速に進んでいるのが現状です。

晩婚化・未婚化は少子化社会において大きな問題ですが、収益性を確保したいワンルームマンションのオーナーにとっては大きなプラス要因と言えます。低賃金で働いている若者も多いことから結婚に踏み切れないといった現状や、女性の社会進出が進むにつれ男性に依存しなくても人生を送れることから、晩婚化は進み、今や日本が抱える大きな問題です。

今後も晩婚化・未婚化の流れは加速していくことが予想され、平成42年には男性の約30%・女性で約25%が生涯未婚という予測結果もあります。平均初婚年齢も右肩上がりで、結婚をするまでの期間はほとんどの人が一人暮らしのため、ワンルームマンションに住む期間が長期化するのも自然な流れと言えるでしょう。

晩婚化や未婚化は少子高齢化にとって大問題ですが、ワンルームマンションのオーナーにとってはメリットがあります。なぜなら、一人暮らしの期間が長いということは、1人当たりの入居期間が長くなる傾向があり、オーナーの空室リスクが大幅に減るからです。この場合、卒業後就職し新たな部屋を求める大学生より、転勤がない限りその部屋に住み続ける社会人に対して部屋を提供できる都心の方が、より多くの恩恵を受けることができます。

このように単独世帯が都心に集まるいくつかの要因を挙げましたが「地方から都心」「海外から東京」という人の流れは、留まることを知りません。東京への一極集中的な人口流入は、要因が1つではないことを理解していただければと思います。複数の転入要因があるからこそ、東京への人口流入は加速していくのです。

賃貸収益確保のカギは「利便性の高い」地域選び
アパートやマンションといった貸家の収益を支える入居需要は、大部分が立地に左右されます。アパートとマンションの一番の違いは、土地の用途地域です。

土地にはそれぞれ都市計画に基づき用途地域が決められており、用途地域ごとに建てられる建物も制限されています。一般的にアパートは、住居系の地域に建てることが多い建物です。一方で、マンションは商業地域や工業地域といった、住居系以外の土地に建てられることが多くなります。商業地域は、周辺に店舗や飲食店も多く利便性が高い施設が多いのが特徴です。

非住居系地域率が高い区のトップ3は、台東区・中央区・千代田区
となっており、都心に行けば行くほど店舗やオフィスなどの用途に使える土地が増えるため、利便性が高くなるのは当然かもしれません。

そういった利便性の高い地域だからこそ、人は集まってきます。収益をうまく確保するためには、利便性が高く賃貸に出しても採算がとれる地域で物件を購入することです。

人を引き付ける街並みは、再開発を繰り返すので利便性の高さが維持され続けます。そういった立地を選ぶことが成功の第一歩であると言えるでしょう。



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