【コラム】サブリースについて

今、不動産投資市場で一番の話題と言ったら『レオパレス21による工事施工不良問題』ではないでしょうか。
遮音性の基準を満たさない部材を使っていたり、仕様と異なる防火構造の部材を使っていたという問題です。昨年は界壁という屋根裏の部材が未設置だったという事が発覚して問題になりましたが、さらに施工不良が拡大した形になりました。

これをきっかけにレオパレスオーナーから様々な不満の声が上がっています。
その中でもサブリースに関する声が多数上がっているようですので
今回はそのサブリースについてお話ししたいと思います。

そもそもサブリースとは、アパートオーナーが所有する物件を不動産業者が一括で
借り上げて、エンドユーザーに又貸しするという契約形態です。
テレビCMなどで『30年一括借り上げ』や『30年空室保証』などの売り文句を
見たことがあるのではないでしょうか。
オーナーからすると集客や物件管理を不動産業者へお任せ出来、空室があっても
毎月定額が保証されるので安心という点が賃貸運営のノウハウがまったく分からない方から見たら魅力的に見えるのでしょう。


しかし、レオパレスのような大手サブリース業者はアパート建築も請け負っており、
アパート建築とサブリース契約がセットとなっていることがほとんどです。
これは建築時にその後のサブリースにおける空室リスク等のマイナス部分を上乗せしており、建築した時にはかなりの利益が出るようになっています。
一般的な建築代金よりも1.5倍以上高いのではないかと言われています。
たとえ満室にならなかったとしても、業者としてはスタート前に十分な利益が確保されているので、多少のマイナスは痛くもないのです。

しかし、新築物件ならば多少高い家賃設定でも入居者を確保するのは難しいことではありません。
数年経過し、新築・築浅というプレミアム感がなくなり入居者確保が難しくなった頃に業者から一方的にサブリース額の値下げ交渉の話がやってきます。
築年数が経過すれば募集賃料も減額せざるを得ない訳ですから、オーナーに対しても
減額の交渉をするのです。

ここでそんなの聞いていない!話が違う!と言っても手遅れなのです。
そもそも30年間ずっと同じ賃料を保証するなんて無理な話なのです。
30年一括借り上げはするけど、減額しないとは言っていないというのが業者の主張ですね。
そして減額交渉を断ると、サブリース契約の解約を迫ってきます。
業者からしたら、空室の多い物件はサブリースを解約してくれたほうが良いと思って
いるでしょうから、強気に出てきますよね。
レオパレスはこのやり方を強引にやりすぎて、不満の声が上がっていましたが、
他のサブリース業者も似たような対応をするというお話しを聞いたことがあります。

又、退去後の原状回復費用や築10年以上経過した時の大きな修繕費用は、契約によってオーナー側が負担することになっており、ここでまた相場より高い修繕工事費を請求されて業者側の利益になっているなんてケースもあります。
すべてが業者の都合の良いように進められ、断ると契約解除をチラつかせる。
そんな実態だったようです。
私も実際に某不動産業者からサブリース額の見直しを迫られて困っているという
オーナーから相談を受けたことがあります。
提示されている額では借入の返済をして終わり。不動産投資をしている意味がない!業者のためにアパートを所有しているようなものだ!と嘆いておりました。
その時私は、業者からの解約に応じて、他社の一般的な委託管理に切り替えてはどうか?と提案しました。結果的には他社へ管理委託し、現在では返済額以上に実入りがあり満足されているようです。


以上、今回のレオパレス問題で浮き彫りになった、サブリース問題の実態をまとめさせて頂きました。

サブリース業者がすべてダメだとは言いません。ですがご自身のライフプランに合わせた投資計画が必要だと思います。
サブリースなどしなくても、安定した賃貸経営は出来ます。ノウハウが無ければ
専門家に相談すれば良いのです。

TOKYO大家Sでは優良な投資物件や親身になってくれる管理会社をご紹介させて頂いております。お気軽にお問い合わせ下さい。



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