【コラム】位置指定道路の注意点②【私道であることについて】

位置指定道路については、多くの場合は私道です。


私道か公道かについては、建築基準法とは別の見解になります。


公道は国や地方公共団体などが管理し、修復などの工事もする道路で、
私道は個人や法人が管理し、原則的に道路交通法が適用されない道路です。

簡単に言うと、維持管理を所有者や共有者で行う道路で、
そこを使用(通行・ライフライン利用の為の掘削工事等)する際には、
所有者から承諾書や通行掘削費用など求められる場合がある道路です。


道路の築造後に市区町村などへ移管され公道となった位置指定道路
もありますが、その場合、私道部分の分筆や、私道所有者の同意、
抵当権などの抹消、費用、時間、労力が必要です。

また、公道へ通り抜けが出来ない私道は行政が引き取らないことが多く、
移管することができず、位置指定道路はほとんどのケースで私道なのです。



この私道にまつわる実際にあったトラブル例で・・・・

家の前の私道通行をなかなか許可してもらえず、
ガスや水道の引込み工事もダメということがありました。

なんとか頼み込んで引込み工事は承諾してくれましたが、通行に関しては、
車両の往復ができるのは年60回(月5回)だけの条件付きでの承諾。
その取決め内容を見えやすい所に張り付ける徹底振りでした。










こういったトラブルに巻き込まれると非常に面倒です。



そこで、購入前には売主に、そのような問題はないか確認しておくことが必要です。

また、宅建業者が売主の場合、そこに住んでいる訳ではないので、
そういった問題に気づいていないこともありますから、
現地の状況から確認できる怪しい私道の簡単な見分け方も
合わせてご紹介しておきます。


まず画像②のような、公道からの入口に車止めパイプがある道路ではないか。




























他には、植木や倉庫などが道路に無造作に出ている、
自分(住人・所有者の敷地のような使い方がされている道路になっていないか。


そして、その私道に面するすべての家に車庫がない等の違和感はないか。



こういった違和感について周辺聞き込みを行ってみると、

実は私道所有者が通行の承諾をしてくれない問題を抱えていることや、
私道の共有者同士で車両の通行や出し入れはしない旨の取決めが
されている私道であったりと、案外トラブルの予見ができることがあります。


トラブル解消の一般的な方法としては、私道所有者から承諾書を取得することです。


承諾を取得する際は、
・車両含む無償での通行を承諾すること
・ライフラインの利用とそれに伴う私道掘削工事の無償承諾
この2つの条件を設定することです。

そして承諾書の注意点としては、
・第三者継承の記載です。

今までに確認した私道利用承諾書にも、この第三者継承が記載されていないものが
たまに見受けられましたから、既に取得済みの場合でも、しっかりと確認すること
が重要です。

そして、不動産は私道だからダメという訳ではありません。

公道に比べて同規模の物件が若干安い価格設定になっていることもありますし、
特定の人だけが通行できる私道は公道面より安全で閑静な環境ともいえます。


これらのメリットを上手く生かし、良い物件購入を実現させるために、
私道の状態の把握をしてリスクを取り除くことが大切です。


次回は、実際にあった未接道・建築不可の物件に学ぶ、位置指定道路の注意点です。



位置指定道に関する注意点は、30年1月の更新予定となりますが、
個別での相談等は随時お受けしておりますので、気になることが
ございましたら、お気軽にお問い合わせください。



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