【コラム】売りやすい不動産と、売った方がいい不動産



どのような物件が売りやすい不動産なのでしょうか。

わかりやすく言えば、「新しくて立地のいい物件」です。
これは、「買い手に人気のある物件」と言い換えることができます。
具体的には、耐用年数の長い鉄筋コンクリート造の築浅で、
将来的な人口減がゆるやかな立地の物件は、買い手に人気の物件と言えます。

ポイントは融資にあります。
上記のような物件は、金融機関の評価が高く、長期間ローンを組むことができます。
長期間ローンが組める物件は、たとえ利回りが低めでもキャッシュフローが見込めるため、
買い手に人気の売りやすい物件と言えるのです。


売りやすい不動産とは別に、売った方がいい不動産というものもあります。
長い目で見て、日本の人口が減少していくことは疑いようがありません。
人口減少が進む中、数年前と比べて明らかに違うのは、
「売りたくても売れない不動産」が出てきたということです。

極端な例かも知れませんが、バブル期に建てられた
地方のリゾートマンションが数十万円の価格でも売れないケースがあります。
維持管理費と固定資産税の負担が重く、買い手が付かないのです。

これから地方圏はどんどん人口が減っていくしょう。
既に横浜市・川崎市でも空室率が30%を超えたという統計もあります。(※)
人口が減れば空室が増え、空室が多ければ、それだけ物件の資産価値は低くなりますから、
査定額も低くなり、融資の条件も悪くなり買い手が付きづらくなります。
このような郊外の物件は、早めに売って現金化するか、
都心の条件のいい物件に買いかえを検討した方がいいでしょう。

(※トヨタグループ不動産調査会社・株式会社タス「毎月更新!空室率が一目で分かる賃貸住宅市場レポート」より)



出口のタイミングとしては、
「儲かる見込みがあるなら、すぐにでも売った方がいい」というのが私の考えです。
今現在なら買い手がいるからです。

ここ数年の上昇相場のおかげで、以前なら運用益(インカムゲイン)中心だった不動産投資が、
運用益+売却益(キャピタルゲイン)のトータルで考えられるようになったことも大きなポイントです。
購入時の試算では、5年間かけて運用益を上げる予定だった物件が、
今なら運用益+売却益で3年を待たずに回収できる可能性もあります。

一方で、今所有している物件を東京オリンピック後まで保有し続けるのも、
決して間違いではありません。
低金利・長期間の融資で収益不動産を購入した方は、きちんとキャッシュフローが得られるはずですから、
出口までの期間をはっきり決めずに、「運用益を得ながら市場の様子を見る」という選択肢もあります。

収益不動産の売却方法は、さまざまです。
当社の担当者は、不動産のプロとして日々、多くのお客様や金融機関とやり取りし、マーケット感を掴んでいます。
TOKYO大家Sでは、所有不動産の売却のご相談、資金計画のお手伝い、不動産投資の考え方、
物件の選び方などの情報提供を個別相談やセミナーで行っております。
少しでも気になることがございましたらお気軽にお声掛けください。



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