【コラム】位置指定道路の注意点①【位置指定道路とは】

以前に投稿しましたコラム、道路の注意点【建築基準法の道路とは②】では
建築基準法に定める道路に接していないと建築ができないことや、
その種類が10種類もあることを説明しました。

数ある建築基準法に定める道路の内、特に見受けるのが多いのが
1項1号、1項5号、2項道路ではないかと思います。

今回からは、この3種類の基準法上の道路について、注意ポイントを紹介して
いこうと思います。
投資用としての価値だけでなく、不動産購入そのもののリスクヘッジに
お役立ていただければと思います。


まずは、位置指定道路といわれるものですが、これは建築基準法の42条1項5号道路
のことです。


よく、特定行政庁が位置の指定をした幅員4m(6m)以上の私道と、簡単な説明は
ネットなどでもありますが、もう少し細かな決まりがあります。



・幅員が4m以上あること
・角切りが両側に設けること
・道路形態や道路境界が明確であること
・排水設備が設けられていること
・原則として通り抜け道路であること
・行き止まり道路の場合は、その延長が35m未満であること
・35m以上の場合は、35m以内ごとに自動車の回転広場を設けること
・道路の関係権利者の承諾が必要であること
などです。

分譲業者が大きな土地を仕入れた際、そのままでは相場的・価格的に
買手が付きづらいなどの理由から、売れやすい広さの土地に分割し、
購入しやすい価格で販売する為に分割します。


分割の際、下の画像のように道路に接道させることが困難な敷地形状であったり、
無理に接道させると変な敷地形状になってしまったりすることもあります。



















そのため、区画ごとの坪単価は上がっても買手が付きやすいことから、
下の画像のように新たに建築基準法の道路を造り、建築や居住に向いた敷地形状、
購入しやすい価格設定に分割し販売されている分譲地がよくあります。

















もちろん、何らか(建て替えや売却時の調査など)の際に、
未接道であることが判明したので、敷地を接道させるために
位置指定道路の申請をしているケースもあります。


細かな条件があるので、それらを満たし告示を受けた、
最近の指定・築造された位置指定道路というのは、
境界などもハッキリしていて、未接道による建築不可や
敷地面積の減少などの問題は、まずないと思います。



しかし、建築基準法が施行されたのは昭和25年です。


昭和20年代、30年代、40年代とかなり古い物もあります。

資料が古い程、建て替えなどの繰り返しで道路と敷地の境界が
ズレてしまっていたり、道路の申請内容と実際に造られた道路とに
差異が多く見受けられます。

この場合、建替え・新築時には、本来の指定された道路部分を復元する必要があり、
これによって敷地の有効面積が減少することや、敷地が接道していない建築不可
であることが判明することがあります。

特に、この建築基準法の42条1項5号(位置指定)道路には、調査によって
未接道・建築不可の可能性や問題を抱えている物件を多く発見します。

位置指定が古い程、図面と現況に相違などはないか、しっかりと確認をすることが重要です。

次から実例をふまえた位置指定道路の注意点を紹介していきます。


建築基準法の道路に関する注意点は、11月以降の更新となりますが、
個別での相談等は随時お受けしておりますので、気になることがございましたら、
お気軽にお問い合わせください。



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